Louée soit ma passoire thermique !

(Mon édito publié le 7 novembre 2023  ICI, sur Economie Matin)



Louée soit ma passoire thermique !

Alors que la demande de logements à louer explose en France, le gouvernement organise méthodiquement la pénurie. Le chômage pointe son nez du côté des professionnels de l’habitat. L’investissement locatif s’effondre et ce sont les ménages modestes qui en pâtissent le plus !

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La demande de location a augmenté de 54% en 2022 lit-on dans Les Echos, et il y a deux fois moins de biens à louer qu’il y a trois ans selon le site Bien Ici. Tandis que le plan « logement d’abord » du ministère n’est qu’un énième placebo, 4.15 millions de personnes sont mal logées, estime la Fondation Abbé Pierre. Une précarité qui intervient surtout lors d’un départ du domicile familial, d’une séparation conjugale, d’un héritage et d’un veuvage.

La faute à qui ?
La politique écologique à marche forcée de l’Etat supprime du parc locatif les logements "mal" isolés sans donner aux bailleurs de réels moyens d’y remédier.

La faute à quoi ?
Les banques françaises sont systématiquement montrées du doigt. Couplée à leur frilosité légendaire, la crise mondiale provoquant la hausse des taux d'intérêt gonfle à terme la demande locative.

Le résultat ? Un redoutable effet de ciseau qui conduit tout droit à une explosion sociale.

Découragés, les propriétaires bailleurs sous pression abandonnent.

Ils étaient déjà surtaxés (IRPP, CSG, impôts fonciers, droits de transmission, etc.) et impuissants face à des locataires malveillants ou mauvais payeurs mais surprotégés.

Les voilà contraints depuis janvier 2023 d’entreprendre dans l’ancien, des travaux d’isolation coûteux à l’excès, interminables faute de matériaux, souvent impossibles dans les copropriétés, ou rendant inhabitables les petits logements. Pire encore, le nombre d'artisans titulaires de l'indispensable label RGE (reconnu garant de l'environnement) est en chute libre (65000 en 2022, 61000 en 2023- Les Echos du 4/10/23) alors qu'il en faudrait au moins le triple.

Pas question non plus d’amortir ces frais qui restent irrécupérables : avec une inflation de 6% en 2022 toujours galopante, les loyers n’ont augmenté en 2 ans, qu'entre 0,8% à Paris et 4,5 % dans les 50 premières villes de province révèlent Les Echos.

Alors que l’ancien (plus de 5 ans ou ayant déjà été habité) est financièrement accessible pour les acquéreurs potentiels, le diagnostic énergétique (DPE variable selon les documents fournis ou pas à l’expert sollicité) fait la loi : interdit de mettre en  location les logements « passoires thermiques » classés G+, les logements classés G seront retirés du marché locatif en 2025, ceux classés F le seront en 2028. Et en 2034, ce sera le tour des E, soit la moitié du parc locatif, rien que ça !Les logements sociaux pleins à craquer, la pénurie s’installe. Les propriétaires bailleurs font le gros dos en attendant des jours meilleurs ou vendent leur bien.

Mais qui achètera ?

Alors certes, l’offre de biens à vendre remonte au profit des acquéreurs… à condition d’y habiter soi-même !

Une aberration supplémentaire et tant pis pour les locataires.
En effet, dans le cas précis du propriétaire occupant, le classement du DPE n’a aucune importance. Que le logement soit classé E, F ou G, les travaux de mise aux normes ne sont pas obligatoires !

De plus les prix de vente des biens pourtant agréables à vivre jusqu’à présent, devenus non-conformes, sont bradés de 20 à 30% ! Tant pis pour le propriétaire vendeur et rebelotte pour  l’acquéreur :  prêt immobilier  accepté par la banque (ce qui n’est  pas gagné) et achat concrétisé, le petit singe passe sur l’épaule du nouveau propriétaire qui en cas de changement de situation l’obligeant à  déménager, se retrouvera dans l’inconfort du premier.

Quant au neuf, il accuse lui aussi de grandes difficultés dans la conjoncture actuelle. Il coûte jusqu’à 30% plus cher que l’ancien mis aux normes, et les revenus modestes ne peuvent se l’offrir. Pour peu que les chantiers autorisés arrivent à l'achèvement, les investisseurs s’en éloignent au vu d’un rendement locatif sans visibilité (avec les zones tendues, plafonnements intempestifs) et considérant que charges, impôts, taxes réduisent sa performance à une peau de chagrin quand les rendements de l'assurance vie eux, progressent sans risque !

La situation est explosive

La prévision de Régis Sébille, Web Analytics & Data de Bien'ici n’a jamais été aussi  pertinente : « Dans un contexte économique plutôt anxiogène, la question du logement se voudra en 2023 encore plus orientée sur les questions du coût global du logement, de l’impact énergétique et de localisation du bien vis-à-vis des besoins de déplacements (distance des transports, des écoles, mais aussi trajet entre le domicile et le lieu de travail) » Malheureusement aujourd’hui, le besoin primaire de se loger se heurte à un marché verrouillé par le législateur avec de graves conséquences qu’il a superbement dédaignées.

Le désarroi exprimé ce 28 octobre dans le Figaro par les notaires (dont près de la moitié de l’activité concerne les transactions immobilières) confirme la paralysie du marché ainsi que le chômage qui frappe la profession tout comme les agences immobilières et les promoteurs. Si rien n’est fait en France, le bâtiment s'attend à 150.000 emplois supprimés d'ici 2025 prévient Olivier Salleron président de la Fédération Française du Bâtiment qui ajoute « Nous rentrons en récession au niveau général pour cette année 2023, ce qui n'était pas prévu. »

Sans parler du manque à gagner inexorable dans les caisses de plus en plus vides de l’Etat, ni du « quoi qu’il en coûte » des parcimonieuses et mythiques aides publiques habilement mises en avant.

Dans cette histoire, seuls les ayatollahs de l’écologie sont satisfaits.

La planète Terre et « l’espace naturel de la France » sont sauvés. La loi « Climat et résilience » vise pompeusement la « neutralité carbone d'ici 2050 », ce qui n’a de sens qu’à l’échelle  mondiale !    Pour « protéger la biodiversité », elle limite les zones constructibles provoquant aussi le ras le bol de certains élus locaux contre une bureaucratie d’Etat pervasive. « 40% du territoire vont être stérilisés par décret ! » souligne Vincent Bénard, ingénieur en aménagement du territoire et économiste.

Ainsi les politiques irrationnelles du gouvernement français ont réussi à créer ce marasme économique et social, au nom d’une lutte idéologique « contre le réchauffement climatique et les inégalités ».
Faudra-t-il attendre le crash ou un changement de régime pour que les pouvoirs publics reviennent enfin à la raison et libèrent le marché immobilier de son carcan technocratique et administratif ?